Louer ou acheter ?

Les couts de la propriete vont bien au-dela des interets hypothecaires. S'y ajoutent : - Entretien et renovations : regle empirique 1% de la valeur du bien par an - Imposition de la valeur locative : la valeur locative fictive est imposee comme revenu (art. 21 al. 1 let. b LIFD) - Frais d'acquisition : notaire, registre foncier, droits de mutation -- typiquement 3-5% du prix d'achat - Amortissement de la 2e hypotheque : a rembourser dans les 15 ans ou jusqu'a 65 ans - Couts d'opportunite : les fonds propres immobilises (min. 20%) ne peuvent etre investis ailleurs Tous ces couts sont pris en compte dans ce calcul.

La valeur locative est un revenu fictif que les proprietaires doivent declarer (art. 21 al. 1 let. b LIFD). Elle correspond typiquement a 60-70% du loyer du marche d'un bien comparable. En contrepartie, les proprietaires peuvent deduire les interets hypothecaires (deduction des interets passifs, art. 33 al. 1 let. a LIFD) et les frais d'entretien (art. 32 al. 2 LIFD). Avec un endettement hypothecaire eleve, les deductions depassent souvent la valeur locative -- un avantage fiscal par rapport aux locataires. Politiquement, la suppression de la valeur locative est discutee depuis des annees. Le Conseil des Etats a approuve une reforme en 2023, mais elle n'est pas encore en vigueur.

Les proprietaires suisses beneficient de trois deductions fiscales essentielles : 1. Deduction des interets passifs (art. 33 al. 1 let. a LIFD) : tous les interets hypothecaires sont deductibles du revenu imposable -- le plus grand avantage fiscal pour les proprietaires. 2. Entretien immobilier (art. 32 al. 2 LIFD) : les couts d'entretien effectifs ou une deduction forfaitaire (selon le canton 10-20% de la valeur locative) peuvent etre deduits. 3. Amortissement indirect via le 3e pilier : au lieu de rembourser directement l'hypotheque, on verse dans le 3e pilier (deductible fiscalement). Les fonds 3a servent ensuite de garantie ou pour le remboursement.

Selon les facteurs, acheter ou louer est plus avantageux : Acheter est plutot avantageux avec : - Un horizon de planification long (>10 ans) - Des taux hypothecaires bas - Des attentes de rendement moderees - Un taux marginal eleve (grand effet de la deduction des interets) Louer est plutot avantageux avec : - Un horizon court (<5 ans, a cause des frais d'acquisition) - Un rendement attendu eleve des placements - Un marche immobilier cher (prix eleves par rapport aux loyers) - Un besoin de flexibilite Le seuil de rentabilite se situe typiquement a 7-15 ans -- avant cela, les frais d'acquisition ne sont pas encore amortis.