Tragbarkeitsrechner
Kann ich mir die Hypothek leisten? Kalkulatorische Kosten vs. 1/3 Bruttoeinkommen nach Bankenrichtlinien.
Die Tragbarkeit ist die wichtigste Hürde beim Immobilienkauf. Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von 5% — plus 1% Unterhalt und Amortisation. Diese Kosten dürfen maximal 1/3 des Bruttoeinkommens betragen.
Die Tragbarkeitsregel
Die kalkulatorischen Kosten setzen sich zusammen aus:
- 5% kalkulatorischer Zins auf die gesamte Hypothek
- 1% Unterhaltskosten (bezogen auf den Kaufpreis)
- Amortisation der 2. Hypothek (Belehnung > 66.7%) innert 15 Jahren
Diese Summe darf maximal 33.3% des Bruttoeinkommens betragen. Die Regel ist konservativ — sie soll sicherstellen, dass die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
Eigenkapital-Anforderungen
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10% aus "harten" Mitteln stammen (Ersparnisse, 3a-Guthaben, Schenkungen). Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse (PK-Vorbezug) kommen.
Achtung: PK-Vorbezüge reduzieren die Altersrente und können eine Vorsorgelücke schaffen.
Effektive vs. kalkulatorische Kosten
Die effektiven monatlichen Kosten liegen bei aktuellen Zinsen deutlich tiefer als die kalkulatorischen. Bei 2% Hypothekarzins statt 5% sind die realen Kosten rund 40% tiefer.
Die kalkulatorische Rechnung ist ein Stresstest — nicht die tatsächliche monatliche Belastung.
Häufig gestellte Fragen
- Warum rechnen Banken mit 5% statt dem aktuellen Zins?+
- Was zählt alles zum Bruttoeinkommen?+
- Was wenn die Tragbarkeit knapp nicht erfüllt ist?+