Eigenmietwert schätzen
Schätzen Sie den Eigenmietwert Ihrer Liegenschaft nach Kanton.
Der Eigenmietwert wird per 1. Januar 2029 abgeschafft (Volksabstimmung 28.9.2025: 57.7% Ja). Bis Steuerjahr 2028 gilt das bisherige System. Details zur Reform
Mit diesem Rechner schätzen Sie den Eigenmietwert Ihrer selbstbewohnten Liegenschaft nach Kanton. Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz versteuern müssen -- der Rechner ersetzt jedoch nicht die offizielle Festlegung durch die kantonale Steuerverwaltung.
Wie hoch ist der Eigenmietwert in meinem Kanton?
Der Eigenmietwert liegt gemäss Bundesgericht bei mindestens 60% des Marktmietwerts. In der Praxis bewegt er sich je nach Kanton zwischen 60% und 75% der Marktmiete. Das Bundesgericht verlangt im Einzelfall mindestens 60% (BGE 124 I 145), die ESTV erwartet im kantonalen Durchschnitt rund 70%.
Die Berechnungsmethoden variieren stark nach Kanton:
- Vergleichsmiete (AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS): Direkte Ableitung aus Marktmieten vergleichbarer Objekte.
- Hedonisches Modell (AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG): Statistisches Modell basierend auf Lage, Grösse, Alter und Zustand.
- Kantonale Formel (BL, BS, GE, NE, SO, VD, ZG, ZH): Eigene Bewertungsformel oder amtliche Schätzkommissionen.
Im Gegenzug zum Eigenmietwert können Sie Liegenschaftsunterhalt und Hypothekarzinsen als Abzüge geltend machen.
Eigenmietwert und Einkommenssteuer: Abzüge optimal nutzen
Der Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen addiert und erhöht damit Ihre Einkommenssteuer. Bei einem Grenzsteuersatz von 30% und einem Eigenmietwert von CHF 18'000 bedeutet das eine Mehrbelastung von rund CHF 5'400 pro Jahr.
Abziehen können Sie: Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (pauschal oder effektiv) sowie Versicherungsprämien und Verwaltungskosten. Tipp: In Jahren mit grösseren Renovationen lohnt sich der effektive Abzug oft mehr als die Pauschale.
Abschaffung des Eigenmietwerts -- aktueller Stand
Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57.7% Ja angenommen (Ständemehr: 19 Kantone Ja, 7 Nein). Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt (Beschluss vom 1. April 2026). Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige System.
Was entfällt ab 2029: Eigenmietwert-Besteuerung, Abzug für Unterhaltskosten (pauschal und effektiv), Versicherungsprämien und Verwaltungskosten — für Erst- und Zweitwohnungen gleichermassen. Der Schuldzinsenabzug wird nicht komplett abgeschafft, sondern nur noch quotal gewährt (anteilig zu steuerbaren Vermögenserträgen) — für reine Eigennutzer ohne Vermögenserträge faktisch null.
Was bleibt oder neu kommt:
- Ersterwerberabzug: Erstkäufer können max. CHF 10'000 (verheiratet) bzw. CHF 5'000 (ledig) Schuldzinsen abziehen, linear über 10 Jahre sinkend.
- Vermietete Liegenschaften: Schuldzinsen anteilig abziehbar.
- Energiesparabzüge: Bund streicht sie, Kantone dürfen sie bis 2050 beibehalten.
- Denkmalpflegekosten: Bleiben auf Bundesebene weiterhin abziehbar.
- Objektsteuer auf Zweitwohnungen: Neue kantonale Steuer (optional), verfassungsrechtlich verankert.
Für Eigentümer mit hohen Hypotheken und tiefer Eigenmietwertbelastung kann die Abschaffung nachteilig sein, da der Schuldzinsenabzug für reine Eigennutzer praktisch entfällt. Prüfen Sie mit dem Einkommenssteuer-Rechner, wie sich die Abschaffung auf Ihre Steuerbelastung auswirken könnte.
Häufig gestellte Fragen
- Wie viel Prozent des Marktwerts beträgt der Eigenmietwert?+
- Muss ich den Eigenmietwert auch als Rentner versteuern?+
- Kann ich den Eigenmietwert anfechten?+
- Welche Abzüge kann ich gegen den Eigenmietwert geltend machen?+
- Wird der Eigenmietwert abgeschafft?+